Что предусмотреть в договоре купли-продажи земельного участка?

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В определенных случаях (например, если земельный участок принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченному в дееспособности гражданину) договор купли-продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению.

В нем необходимо указать, в частности, наименования сторон договора, предмет договора и его цену, сведения об обременениях земельного участка.

При заключении договора купли-продажи земельного участка следует учесть, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания или сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

1. Стороны договора

Договор купли-продажи квартиры обязательно должен содержать сведения о каждой стороне сделки: Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации, а для юридического лица - наименование, ИНН, ОГРН, юридический и почтовый адрес организации, Ф.И.О. генерального директора (или лица, действующего по доверенности), банковские реквизиты.

2. Существенные условия договора

К существенным условиям договора купли-продажи земельного участка относятся, в частности, следующие условия. 

2.1. Предмет договора

В договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить продаваемый земельный участок: кадастровый номер, точный адрес его расположения, площадь, вид разрешенного использования и категория земель.

При этом следует помнить, что объектами купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Описывая предмет договора, рекомендуется сделать ссылку на правоустанавливающий документ на владение земельным участком: кем, когда, кому выдан документ и на каком основании.

2.2. Цена договора

При заключении договора следует определить цену и прописать порядок оплаты земельного участка.

2.3. Права и обязанности сторон договора

Необходимо указать, что продавец обязуется передать, а покупатель - принять и оплатить в установленном в договоре порядке земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи.

2.4. Сведения об обременениях (ограничениях) земельного участка 

В договоре купли-продажи рекомендуется указать все имеющиеся обременения земельного участка (залог, аренда и т.д.) или ограничения в его использовании либо сообщить об их отсутствии.

В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации, в частности, об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

2.5. Порядок передачи земельного участка 

Покупателю и продавцу необходимо определить в договоре момент (срок) передачи земельного участка от продавца к покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче.

2.6. Условия, относительно которых должно быть достигнуто соглашение сторон 

Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон договора купли-продажи должно быть достигнуто соглашение (при наличии таковых), являются существенными условиями договора. Если соглашение по указанным условиям не будет достигнуто, договор купли-продажи земельного участка не считается заключенным.

При этом следует учесть, что условия договора купли-продажи земельного участка, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком либо ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами, являются недействительными.

Обратите внимание! 

Новый собственник земельного участка становится плательщиком земельного налога.

Доходы от продажи облагаются НДФЛ, если имущество находилось в собственности менее установленного минимального срока. Продавец и покупатель вправе воспользоваться имущественными вычетами в установленном размере.

Минимальный срок:

По общему правилу - 5 лет. 

3 года, если (хотя бы одно из условий):

·       право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

·       недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества;

·       право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

·        право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;

·       в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

Не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.

Распространяется на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения.

Размер имущественных налоговых вычетов:

·        имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд;

·       имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

·        имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам (займам), полученным от банков (либо организаций, если такие займы выданы в соответствии с программами помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшимся в сложной финансовой ситуации, утверждаемыми Правительством Российской Федерации) в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

НПА:

Гражданский кодекс Российской Федерации ч.2 от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ

Налоговый кодекс Российской Федерации от 05 августа 2000 г. № 117-ФЗ