Долевое участие: договор, застройщик, жилищный кооператив
Что такое долевое строительство?
Долевое строительство — это форма строительства, при которой девелопер получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру на обговоренных в договоре параметрах: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.
Участники долевого строительства – это граждане и юридические лица, вступившие в отношения с застройщиком, связанные с привлечением им денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на основании договора участия в долевом строительстве.
Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Разрешена продажа квартир в строящихся домах исключительно через банковское сопровождение сделок — только с использованием эскроу-счетов в уполномоченный банк - банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации, соответствующий требованиям, установленным Правительством Российской Федерации к уровню кредитного рейтинга по национальной рейтинговой шкале. В случае, если уполномоченный банк перестал соответствовать требованиям, установленным Правительством Российской Федерации к уровню кредитного рейтинга по национальной рейтинговой шкале, застройщик расторгает договор банковского счета с таким банком в одностороннем порядке. В этом случае застройщик и иные лица, указанные в части 2.3 настоящей статьи, обязаны открыть банковские счета в другом уполномоченном банке и перевести все суммы денежных средств на новые банковские счета в срок, установленный Правительством Российской Федерации. При этом застройщик и покупатель заключают договор участия в долевом строительстве.
Преимущества долевого строительства
Сделки по договору долевого участия привлекают многих покупателей по следующим причинам:
дольщики сейчас защищены законодательством, их интересы регулируются на законодательном уровне. Кроме того, покупатели могут претендовать на получение неустойки, если застройщик задерживает сдачу дома и возмещение морального вреда;
договор долевого участия обязательно регистрируется в Росреестре. Такой подход защищает покупателей от повторной продажи недвижимости недобросовестными строительными компаниями;
деньги дольщиков перечисляются на специальные эскроу-счета. Застройщик не может воспользоваться средствами покупателей до введения объекта в эксплуатацию. Если по каким-то причинам строительство «замораживается», то деньги возвращаются владельцам. В случае, если банк обанкротится, то Агентство по страхованию вкладов выплачивает дольщикам компенсацию, не превышающую 10 млн рублей;
после сдачи дома застройщик предоставляет гарантийный срок. Обычно он ограничивается пятью годами.
Как правильно заключить договор долевого участия?
Договор участия в долевом строительстве должен содержать:
определение конкретного объекта долевого строительства;
срок передачи застройщиком объекта;
цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект;
способ обеспечения застройщиком обязательств по договору (полис, выданный обществом взаимного страхования, договор страхования ответственности со страховыми организациями и поручительство банка).
Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с даты его государственной регистрации. Допускается уступка прав требований по договору долевого участия при условии государственной регистрации этой уступки.
При отсутствии хотя бы одного из перечисленных условий договор будет считаться незаключенным.
Также, оплату квартиры необходимо производить только после получения на руки зарегистрированного в Управлении Росреестра договора, который необходимо заключать только с застройщиком.
Как проверить застройщика?
Шаг 1. Ищите информацию о проекте!
На официально сайте застройщика можно найти проектную декларацию, в которой содержатся цель проекта, сроки его реализации, описания строящихся домов, технические характеристики квартир, планируемая стоимость строительства, подрядчики и др.
Шаг 2. Требуйте документы на объект!
Документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок являются:
разрешение на строительство;
технико-экономическое обоснование проекта;
проектная документация со всеми внесенными изменениями;
заключение государственной экспертизы по проекту.
Шаг 3. Проверяйте документы застройщика! К ним относятся:
учредительные документы застройщика;
свидетельство о государственной регистрации;
свидетельство о постановке на учет в налоговый орган;
бухгалтерская отчетность за последние 3 года;
аудиторское заключение за последний год.
Как зарегистрировать договор долевого участия?
Согласно ст. 48 Федерального закона Российской Федерации от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ г. «О государственной регистрации недвижимости» все договоры долевого участия должны проходить регистрацию в Росреестре. Если стороны просто подпишут документ, то сделка считается не заключенной. Инициатором регистрации обычно выступает застройщик, но присутствие дольщика также необходимо. Оба представителя должны обратиться в отделение МФЦ.
Предварительно покупатель оплачивает госпошлину (700 рублей для физических лиц). Также дольщик предъявляет паспорт, заявление установленного образца и квитанцию об оплате госпошлины. Если в сделке участвуют несовершеннолетние члены семьи и супруги, то нужно предъявить свидетельство о рождения детей и соответствующие разрешения.
Регистрация права собственности на недвижимость
Чтобы оформить жильё в собственность, участнику долевого строительства снова потребуется обратиться в МФЦ. Предварительно рекомендуется оплатить госпошлину.Размер госпошлины:
· в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не определена или не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей;
· в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого превышает 20 000 000 рублей, - 0,02% кадастровой стоимости, определенной в отношении этого объекта недвижимости на дату обращения за совершением юридически значимого действия, но не менее 0,02% цены сделки, являющейся основанием перехода права собственности на соответствующий объект недвижимости, и не более 500 000 рублей.
При себе необходимо иметь:
паспорт гражданина РФ;
договор долевого участия;
акт приёма-передачи;
чек об уплате госпошлины.
Регистрация права собственности будет оформляться примерно 10 дней. После этого владелец квартиры получает уведомление и снова приходит в МФЦ, ему возвратят оригиналы документов и выдадут выписку из ЕГРН. Если квартира была приобретена в ипотеку, то на документе ставится соответствующая отметка, что недвижимость находится в залоге у банка.
Что такое Жилищно-строительный кооператив?
Жилищно-строительный кооператив — это некоммерческое объединение людей или организаций в целях строительства многоквартирного жилого дома, а также для управления им.
Жилищно-строительный кооператив должен обладать правами застройщика.
При вступлении в жилищно-строительный кооператив необходимо проверить:
правоустанавливающие документы на юридическое лицо - жилищно-строительный кооператив;
разрешение на строительство, оформленное на жилищно-строительный кооператив;
правоустанавливающие документы на юридическое лицо - жилищно-строительный кооператив;
устав кооператива на наличие дополнительных плат, не предусмотренных договором пая.
Не оформляйте генеральную доверенность на сотрудников жилищно-строительного кооператива для принятия решений на общих собраниях от Вашего лица.
Действие Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяется на следующие случаи приобретения жилья:
по предварительному договору долевого участия;
по договору соинвестирования;
по предварительному договору купли-продажи;
по вексельной схеме;
через жилищно-строительный кооператив, не обладающий признаками застройщика.
НПА
1) Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
2) Федеральный закон Российской Федерации от 13 июля 2015 № 218-ФЗ г. «О государственной регистрации недвижимости».
3) Федеральный закон от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации";
4) Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. № 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации";
5) Постановление Правительства РФ от 29 декабря 2023 г. № 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства".
6) Постановление Правительства РФ от 18 июня 2018 г. № 697 "Об утверждении требований к уровню кредитного рейтинга, которым в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" должны соответствовать уполномоченные банки"