Февраль 2024

Новая практика Верховного Суда РФ по делам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме.

 В целях формирования единообразия применения судами норм права при разрешении споров, связанных с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме Верховным Судом РФ был подготовлен обзор актуальных вопросов судебной практики, возникших при рассмотрении данной категории дел в конце 2023 года. Рассмотрим наиболее интересные моменты.

* Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 13 декабря 2023 г.

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводится по согласованию с органом местного самоуправления.

 Собственник нежилых помещений в многоквартирном доме обратился с заявлением к уполномоченному органу о признании незаконным предписания о приведении переустроенных и (или) перепланированных помещений в прежнее состояние, ссылаясь на то, что выполненные работы не привели к изменению состава общего имущества жилого дома.

 Уполномоченный орган возражал против удовлетворения требования, поскольку собственником без согласования произведены работы по оборудованию двух входных групп в торце здания, изменена конфигурация нежилых помещений.

  Суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, удовлетворил заявленное требование. Суд кассационной инстанции судебные акты судов двух инстанций отменил, в удовлетворении требования о признании незаконным предписания о приведении нежилого помещения в прежнее состояние отказал, указав следующее.

В соответствии с положениями статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства на основании проекта переустройства и (или) перепланировки по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Как установлено частью 1 статьи 29 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, являются самовольными. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (часть 2 статьи 29 ЖК РФ).

Последствием самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения, согласно части 3 статьи 29 ЖК РФ, является приведение такого помещения в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Как установлено судами, собственник спорных помещений в уполномоченный орган за согласованием проведения перепланировки помещений в многоквартирном доме не обращался. 

Таким образом, проведенная им перепланировка является самовольной.

Изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома.

Лицо оспорило отказ администрации муниципального образования в принятии решения о сохранении в перепланированном и переустроенном состоянии помещения в многоквартирном доме (квартиры).

Судебная коллегия ВС РФ отменила принятые судебные акты, исходя из того, что суды, правильно установив обстоятельства дела, неверно пришли к выводу о том, что в результате проведенных работ произошла перепланировка квартиры, а не реконструкция многоквартирного дома, в котором данная квартира расположена, и указала следующее.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (часть 1 статьи 26 ЖК РФ). 

Судами установлено, что лицо осуществило строительство пристройки к принадлежащей ему квартире, расположенной в многоквартирном доме, используя его общую капитальную стену, а также устройство наружного дверного проема за счет демонтажа части внешней стены данного дома под окном своей квартиры.

 Такими действиями изменены не только внутренние параметры жилого помещения, но и произошло расширение всего объекта капитального строительства - многоквартирного дома (в частности, увеличилась его площадь), что исходя из положений статьи 25 ЖК РФ, пункта 14 статьи 1 ГК РФ, является реконструкцией многоквартирного дома. С учетом изложенного отказ администрации муниципального образования в принятии решения о сохранении квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии являлся правомерным.

Размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми) не допускается.

Собственник помещения в многоквартирном доме обратился в суд с требованием к уполномоченному органу о признании отказа в сохранении произведенных переустройства и перепланировки незаконным и о сохранении помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, указав, что в принадлежащем ему на праве собственности помещении без получения необходимого согласования им выполнены переустройство и перепланировка, которые соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

 Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, требования удовлетворены. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации признала выводы нижестоящих судов основанными на неправильном толковании и применении норм материального права исходя из следующего.

Судами установлено, что основанием для отказа межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда администрации муниципального образования в сохранении принадлежащего собственнику помещения в переустроенном и перепланированном состоянии послужила недопустимость расположения ванных комнат и туалетов над жилыми комнатами и кухнями, размещения кухни над жилой комнатой, изменения назначения помещений.

В соответствии с пунктом 7.20 "СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003", утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 13 мая 2022 года № 361/пр, размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми) не допускается. 

При разрешении спора не учтено то обстоятельство, что принадлежащее собственнику помещение находится на четвертом этаже многоквартирного дома, в связи с чем суду следовало уточнить, над помещениями какого назначения (на третьем этаже) находятся перепланированные кухня и санузел.

Таким образом, у суда отсутствовали предусмотренные законом основания для признания решения межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда администрации муниципального образования об отказе в сохранении перепланировки спорного помещения незаконным и сохранении принадлежащего собственнику помещения в перепланированном и переоборудованном состоянии.

На основании изложенного Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные постановления суда первой и апелляционной инстанций, а дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При отказе нанимателя привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который устанавливается органом, осуществляющим согласование переустройства и перепланировки, суд по иску вышеуказанного органа может принять решение о расторжении договора социального найма и о выселении нанимателя из жилого помещения.

 Наниматели одной из комнат, расположенных в коммунальной квартире, самовольно произвели перепланировку помещений всей квартиры, изменив конфигурацию комнат, их площадь, в результате чего помещения объединены в одно жилое помещение и наниматели других комнат в этой же квартире не имеют возможности пользоваться указанными жилыми помещениями.

 Уполномоченный орган обратился в суд с требованием к нанимателям спорного помещения о расторжении договора социального найма, выселении без предоставления другого жилого помещения, ссылаясь на длительное (в течение 6 лет) неисполнение решения суда о возложении обязанности по приведению жилых помещений в первоначальное состояние, в результате чего другие наниматели лишены возможности использовать жилые помещения.

 Решением суда первой инстанции требования удовлетворены исходя из следующего.

 В соответствии с пунктом 2 статьи 678 ГК РФ наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

 Согласно части 3 статьи 29 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, то суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 статьи 29 указанного кодекса, принимает решение: в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние (пункт 2 части 5 статьи 29 ЖК РФ).

 Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что несмотря на неоднократные предупреждения наймодателя, а также вступившее в силу решение суда о необходимости устранения допущенных нарушений путем приведения комнат в прежнее состояние, эти нарушения не устранены, в связи с этим подлежат применению последствия, предусмотренные пунктом 2 части 5 статьи 29 ЖК РФ.