Июль 2022

24 августа 2022

Судебная практика

Верховный Суд Российской Федерации разрешил компании повторно арендовать публичный участок без торгов, чтобы закончить стройку

Общество с ограниченной ответственностью (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд с требованиями к Комитету по управлению муниципальным имуществом города (далее - Комитет) о признании незаконным отказа в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства и возложении на Комитет обязанности предоставить заявителю в аренду названный участок на двадцать месяцев для завершения строительства.

Арбитражный суд решением, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда и постановлением Арбитражного суда округа, в удовлетворении заявленных требований отказал.

Отказывая в удовлетворении требований, суды руководствовались п.п. 1, 5, подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), п. 21 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» № 137 (далее – Закон № 137-ФЗ) и пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку спорный земельный участок ранее после 01.03.2015 г. предоставлялся Обществу для завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости, однако заявитель не завершил строительство данного объекта в период действия названного соглашения.

Доводы заявителя о том, что он не мог завершить строительство объекта недвижимости в предусмотренный ранее заключенным договором аренды срок в связи с незаконными действиями налоговой службы, исключившей Общество из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ), суды признали несостоятельными. Судебные инстанции установили, что участник Общества обратился с жалобой на решение об исключении Общества из ЕГРЮЛ в то время, как данное решение принято Межрайонной Инспекцией Федеральной налоговой службы (далее - ФНС), то есть по истечении 1 года и 9 месяцев. Как следует из решения Управления ФНС, основанием для восстановления Общества в ЕГРЮЛ послужил установленный налоговой инспекцией факт предоставления налоговой отчетности, исчисления и уплаты обязательных платежей в бюджетную систему. С учетом изложенного суды заключили об отсутствии у заявителя препятствий для завершения строительства спорного объекта и недоказанности причинно-следственной связи между действиями налогового органа и наступлением соответствующих негативных последствий.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Общество обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации (далее – ВС РФ), в которой попросило отменить решение суда первой инстанции, постановления арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций, ссылаясь на допущенные судами существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела, и принять по делу новый судебный акт.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ, изучив материалы дела и заслушав доводы сторон, пришла к следующим выводам. 

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 г. регулируются главой V.1 ЗК РФ.

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее – гос-й или мун-й собственности), заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи. Согласно п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в гос-й или мун-й собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в гос-й или мун-й собственности (подп. 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. 

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подп. 2).

В силу п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в гос-й или мун-й собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и в Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ), который дополнен ст. 239.1, в соответствии с п. 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в гос-й или мун-й собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в гос-й или мун-й собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом п. 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ, положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 г. без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подп. 10 п. 5 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в гос-й или мун-й собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11).

Согласно п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в гос-й или мун-й собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п.п. 1 - 3 ст. 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 19.01.2022 г. № 19-КАД21-17-К5, где указывается, что, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, у Общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Общество при рассмотрении данного дела указывало на наличие уважительных причин, по которым оно было лишено возможности завершить строительство недвижимого объекта, и ссылалось на незаконные действия налоговой службы, исключившей Общество из ЕГРЮЛ, которые подтверждены решением Управления ФНС. С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Комитета в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует Обществу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

В связи с этим Судебная коллегия ВС РФ определила, что решения нижестоящих судов подлежат отмене, требование Общества в части признания незаконным отказа Комитета в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства - удовлетворению, а дело в остальной части - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

* Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 г. № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021