Ноябрь 2024

1 ноября 2024

Судебная практика

Верховный Суд Российской Федерации напоминает, что нормы гражданского законодательства, касающиеся аренды помещения имеют особую значимость и обязательность для исполнения.

В целях разрешения споров, связанных с гражданскими отношениями, а также в целях обеспечения единства практики применения судами законодательства, регулирующего указанные отношения, Верховный Суд Российской Федерации рассматривает один из актуальных данной категории дел вопросов.

* Определение от 11 ноября 2024 г. N 306-ЭС24-12418

Департамент муниципального имущества администрации (далее - Департамент) обратился в областной Арбитражный суд с требованиями, уточненными в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к региональной общественной организации инвалидов (далее - Организация) о взыскании долга по арендной плате за фактическое пользование и за пользование чужими денежными средствами и о выселении Организации из арендованного помещения.

   К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество (залогодержатель помещения).

   Областной арбитражный суд решением, оставленным без изменения постановлениями Двенадцатого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда округа, прекратил производство по делу в части требования о выселении ответчика в связи отказом Департамента от данного требования (помещение возвращено арендодателю); взыскал определенную сумму, в том числе долга по арендной плате (исключив период моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации), долга за фактическое пользование арендованным имуществом, за пользование чужими денежными средствами; в остальной части иска отказал.

   В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Организация, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть указанные судебные акты в кассационном порядке.

   Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации жалоба Организации вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со ст. 291.10 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

   Согласно ч. 1 ст. 291.11 АПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

   Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации, изучив материалы дела, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о наличии предусмотренных ч. 1 ст. 291.11 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

   Как следует из материалов дела, по заключенным Департаментом (арендодателем) и Организацией (арендатором) договорам аренды, в пользовании ответчика находилось муниципальное нежилое помещение предоставленное для размещения некоммерческой организации инвалидов.

   В соответствии с решением городской Думы по указанным договорам для арендатора как некоммерческой организации инвалидов установлена льготная ставка арендной платы в размере 10% от определенной по результатам оценки рыночной стоимости арендной платы объекта.

   В материалах дела имеется акт проверки использования муниципального имущества - арендованного Организацией помещения, составленный заместителем начальника отдела управления имуществом Департамента в связи с заявлением Организации на предоставление льготы по арендной плате.

В акте указано, что Организация соответствует категории арендаторов, имеющих право на льготу в соответствии с решением Думы, так как использует помещение под размещение некоммерческой организации инвалидов, не имеет задолженности по арендной плате, заключила договоры с ресурсоснабжающими организациями.

  На основании распоряжения Департамента и с согласия залогодержателя Департамент и Организация подписали новый договор того же помещения в прежних целях - для размещения организации инвалидов.

    Стороны согласовали, что договор вступает в силу с даты подписания сторонами, распространяет свое действие на отношения сторон.

    В пунктах 4.2 и 5.2 договора стороны предусмотрели порядок, сроки перечисления арендной платы (100% ежемесячно не позднее 1-го числа текущего месяца на единый казначейский счет) и ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде пеней (в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки).

  После прекращения действия договора Организация возвратила помещение арендодателю по акту.

   Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Организацией обязательства по внесению арендной платы в период действия договора и по оплате пользования за период после истечения установленного в договоре срока.

   В отзыве на иск ответчик пояснил, что в соответствии с решением Думы, как организация инвалидов, он имеет право на установление арендной платы в  льготном размере - 10% от определенной по результатам оценки рыночной стоимости арендной платы объекта, заявление о предоставлении льготы было направлено Департаменту; арендную плату в льготном размере ответчик вносил в установленный договором срок, а через некоторое время направил в адрес арендодателя уведомление о прекращении договора аренды помещения, которое Департамент принял по акту.

   Департамент в возражениях на отзыв указал следующее.

По спорному договору не имеется оснований для применения льготы при исчислении арендной платы, поскольку Организация в период действия данного договора не подала соответствующее заявление. Согласно Порядку предоставления льгот по арендной плате за пользование муниципальным недвижимым имуществом, утвержденному решением городской Думы (далее - Порядок), основанием для предоставления льготы является подача такого заявления.

   По предшествующим договорам аренды того же помещения Организация обращалась с соответствующими заявлениями, в связи с чем Департамент распоряжением предоставил Организации льготную арендную плату и льготную арендную плату.

   Удовлетворяя требования Департамента, суды первой и апелляционной инстанций сослались на статьи 309, 310, 330, 395, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), решение Думы, Порядок и исходили из следующего.

  Порядком определено, что для предоставления льготы по арендной плате арендаторы, указанные в решении Думы, должны подать соответствующее заявление в срок не позднее 12 месяцев со дня заключения договора аренды.

  Согласно п. 2.1 Порядка условиями предоставления льготы являются: соответствие необходимой категории арендаторов; наличие действующего договора на дату подачи заявления; отсутствие фактов использования арендуемого имущества не по целевому назначению, передачи в пользование третьим лицам; наличие договоров, обеспечивающих ресурсоснабжение; отсутствие предоставления льготы по иным основаниям; отсутствие процедуры ликвидации арендатора, задолженности по арендной плате, штрафным санкциям.

   В соответствии с п. 2.4.2 Порядка арендодатель при получении данного заявления проводит проверку арендатора на соответствие указанным требованиям, результаты которой отражает в акте.

В связи с тем, что ответчик не представил доказательств подачи заявления о предоставлении льготы по арендной плате с документальным обоснованием наличия льготы именно по договору, не имеется оснований для расчета арендной платы в льготном размере.

   Акт проверки, подтверждающий соответствие Организации категории арендаторов, имеющим право на льготную арендную плату, составлен Департаментом до подписания сторонами договора.

   Поскольку Организация не внесла арендную плату в размере рыночной ставки арендной платы, указанной в п. 4.1 договора, с нее надлежит взыскать испрашиваемый арендодателем долг и штрафные санкции.

   Окружной суд согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

   Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций при рассмотрении настоящего дела неправильно применили нормы материального и процессуального права и не учли следующего.

   В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

  По правилам п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

   Условия и правила предоставления публичного имущества в аренду могут быть предусмотрены федеральным законодательствам и нормативными правовыми актами соответствующего публичного правового образования.

Согласно материалам дела ответчик является некоммерческой социально ориентированной организацией инвалидов, созданной в целях защиты прав и законных интересов инвалидов, обеспечения им равных с другими гражданами возможностей, решения задач общественной интеграции инвалидов (ст. 33 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", далее - Закон N 181-ФЗ).

    Статьей 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (далее - Закон N 7-ФЗ) и ст. 33 Закона N 181-ФЗ предусмотрено, что государство, муниципальные образования оказывают общественным объединениям инвалидов (в том числе в форме организаций) содействие и помощь (материальную, техническую и финансовую).

 Оказание имущественной поддержки организациям инвалидов органами государственной власти и местного самоуправления может осуществляться путем передачи без торгов таким организациям государственного или муниципального имущества для использования по целевому назначению, в том числе по льготным ставкам арендной платы (ст. 31.1 Закона N 7-ФЗ).

    В качестве имущественной поддержки некоммерческим организациям инвалидов решением Думы установлена льготная ставка арендной платы за предоставленное в пользование муниципальное недвижимое имущество в размере 10% от арендной платы, определенной по результатам оценки рыночной стоимости арендной платы объекта (п. 2).

 Спорное помещение предоставлено в аренду ответчику как социально ориентированной организации инвалидов, оказывающей социальное обслуживание, поддержку и защиту инвалидов и людей пожилого возраста, при этом в период аренды по договорам арендная плата была определена арендодателем в льготном порядке, установленном решением Думы.

   На основании заявления Организации Департамент составил акт проверки арендатора, которым подтвердил, что Организация соответствует категории арендаторов, имеющим право на льготу.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в спорный период пользования помещением на основании договора арендатор перестал отвечать критериям, которые установлены для применения льготной ставки арендной платы (использование помещения для размещения организации инвалидов, отсутствие задолженности по арендной плате, своевременная оплата коммунальных услуг).

   Между тем по смыслу приведенных норм Законов N 7-ФЗ и 181-ФЗ и в соответствии с разделом 3 Порядка основанием для прекращения льготы является несоответствие арендатора приведенным критериям. В разделе 3 Порядка не указано такое основание для прекращения предоставленной льготы как отсутствие нового заявления арендатора в период аренды того же помещения.

   Суды, сославшись на отсутствие заявления арендатора на применение льготной ставки по договору, в нарушение требований ст. 170 АПК РФ не учли приведенные нормы законодательства о защите социально ориентированных некоммерческих организаций, а также доводы Организации о том, что подписание договора аренды помещения на новый срок являлось, по сути, пролонгацией прежнего договора, у Департамента отсутствовали сомнения в соответствии социальной ориентированности Организации и всем необходимым требованиям для установления льготной арендной платы, в том числе с учетом составления акта проверки (то есть уже в период действия спорного договора, условия которого стороны распространили на предыдущий период).

        Суды также не дали оценку доводу Организации о том, что в период действия указанного договора аренды Департамент принимал арендную плату от Организации в льготном размере, подтверждал правомерность внесения платы в данном размере, не предъявлял к арендатору претензий по поводу ненадлежащей оплаты, предъявление Департаментом после прекращения договора требования о взыскании платы в рыночном размере не соответствовало разумным ожиданиям организации инвалидов, добросовестно исполнявшей условия договора аренды.

   Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции, постановление апелляционного суда и постановление суда округа приняты с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому данные судебные акты на основании ч. 1 ст. 291.11 АПК РФ подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

   При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; всесторонне и полно исследовать имеющиеся в деле доказательства в их совокупности; правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение.

    Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации